İnşaatın Kusurlu Teslimi
Deprem ile beraber müteahhitlerle yapılan inşaat sözleşmelerine verilen önem arttı, teslimlerin kusurlu olup olmaması tekrar gündeme geldi. İnşaatların teknik bakımdan sağlamlığı ve kusursuzluğu elbette öncelikli. Bununla birlikte teknik bir kusur var olmasa da vaadedilen niteliklerin bulunmaması da hukuken “ayıplı teslim”dir ve haklarınız bulunmakta.
Kusurlu teslim yapan müteahhit ücrete ya da pay devrine hak kazanır mı?
Hukuki tabiriyle yüklenici yani müteahhit tarafın bir parasal ücret ödenmesi, arsa payı devri ya da bağımsız bölüm devri karşılığında bir yapı inşa ederek teslim etmeyi üstlendiği sözleşmelerde aslolan sözleşmede (ve varsa teknik şartnamede) kararlaştırılan vasıfları taşıyan şekilde ve kararlaştırılan zamanda inşa ve teslim edilmesidir. İnşaatın kusurlu (ayıplı) teslimi, inşaatın sözleşmede vaat edilmiş olan veya açıkça yazılmış olmasa bile dürüstlük kuralları gereği taşıması gereken vasıfları taşımamasıdır. Bu durumda müteahhit sözleşmeyi ihlal etmiş olur ve bunun en büyük iki sonucu hem ücrete ya da kendisi için kararlaştırılan karşılığa ( pay ya da bağımsız bölüm devri gibi ) hak kazanamaması hem de tazminat sorumluluğunun doğabilecek olmasıdır.
Müteahhitten tazminat istenebilir mi?
Yüklenicinin tazminat sorumluluğunun olup olmayacağı veya kapsamı öncelikle nasıl bir sözleşme ihlali yaptığına göre değişkenlik arz eder. Örneğin yüklenici eğer inşaatı teslimde gecikmişse, iş sahibi gecikme tazminatı talep etme hakkını veya sözleşmeden dönme ve zararlarının karşılanmasını talep etme hakkını kullanabilecektir. Yüklenici, inşaatı zamanında teslim etmiş ancak teslim edilen inşaatta sözleşmeye aykırı kusur ve ayıplar bulunursa bu takdirde iş sahibi yani siz ayıptan sorumluluk için kanunun tanıdığı seçimlik haklarınızdan birini kullanabilirsiniz. Bu seçimlik haklar; eğer eser kullanılamayacak ölçüde ayıplı ise sözleşmeden dönme, kullanılabilecek gibi ise sözleşmeden dönmeme ancak ayıbın büyüklüğü ile orantılı olarak bedelden indirim isteme ya da aşırı bir masrafı gerektirmediği ve düzeltilebilecek gibi olduğu takdirde eserin yüklenici tarafından ücretsiz düzeltilmesini istemedir. İnşaatın komple sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa sözleşmeden dönme hakkı kullanılamaz.
Müteahhidin illa ki ihmalinin olması gerekir mi?
Ayıplı teslimden kaynaklanan seçimlik hakların kullanılabilmesi için müteahhidin illa ki kast ya da ihmalle hareket etmesi zorunlu değildir. Bir kusuru bulunmayan müteahhitten de ayıp nedeniyle seçimlik hak talebinin yerine getirilmesi istenebilir.
Uğranılan zarar için yapılacak tazminat talepleri bakımından ise, müteahhidin kusurunun yani kast ya da ihmalinin ispatlanması gerekmektedir.
Ayıplı da olsa hiçbir teslim yok ya da kısmen bir teslim var ise
Bazen müteahhit inşaatı hiç teslim etmez. Ya da teslim eder ancak iskan ruhsatı almaz, yani kısmen teslim eder. Bu durumlar hukuken “eksik iş” olarak nitelendirilmektedir. Bu halde kanun iş sahibine yani size şu hakları tanıyor; müteahhitten eksik işin tamamlanmasını talep etmek ve tamamlanana kadar ücreti ödemekten ya da pay devri yapmaktan kaçınmak, masrafları müteahhitten alınmak üzere inşaatı kendiniz başka bir müteahhide tamamlattırmak için mahkemeden izin istemek, inşaatın eksik şekilde teslimini kabul etmeyerek eksik işler bedelini talep etmek ya da müteahhidi temerrüde düşürerek temerrütten doğan haklarınızı kullanmak. Müteahhidi temerrüde düşürmek, ya ona eksikliği gidermesini ihtar etmekle ya da kendiliğinden (örneğin sözleşmeyle belirlenen vadenin dolmasıyla) olur. İhtara rağmen gidermeyen ya da süresinde teslim yapmayan müteahhit temerrüde düşmüş olur ve sizin birtakım zararlarınızın karşılığı olarak tazminat isteyebilme imkanınız olur.
Davadan Önce
Ayıplar, açık ve gizli ayıp olarak ayrıma tabi tutulmaktadır. İlk bakışta farkına varılabilecek veya teslim sırasında yapılacak muayene ile fark edilebilecek ayıplar açık ayıptır, müteahhide ilk fırsatta, derhal ayıp ihbarında bulunmak zorundasınız. Hemen fark edilmesi imkanı bulunmayan, bir zaman diliminin geçmesiyle anlaşılabilecek veya teknik bir inceleme sonucu ortaya çıkarabilecek türden ayıplar ise gizli ayıptır, bu takdirde inşattaki ayıbı öğrenince müteahhide bildirmekle yükümlüsünüz. Bildirdikten sonra bildiriminizdeki talepleriniz karşılanmadığında dava açma hakkınız doğar.
Eksik işte de, işin eksik olduğunun ortaya çıkması ve temerrüdün gerçekleşmesi ile müteahhide karşı dava açma hakkınız doğar.
Her halükarda unutulmamalıdır ki, müteahhidin yerine getirmesi gerekenleri ağır kusuruyla hiç veya gereği gibi yerine getirmemesi hali hariç, inşaat sözleşmelerinden doğan alacak hakları 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Gizli ayıp teşkil eden bir kusur var olsa dahi, ağır kusur hali mevcut değil ise alacak haklarınız bakımından zamanaşımını göz önünde bulundurmalısınız…
Merhaba Avukat Aylin hanım. Daha hızlı görürsünüz diye buradaki makalenizden bağımsız bir taşınmaz hukuku ve tapu bozumu hakkında bir sorum olacak. Biz 2 kardeşiz ve babam bipolar hastası. Hastaneye yatmışlığı ve belirli dengesizlikler yaşadığını gösteren olaylar kayıtlarda var. Kendisi biz küçükken henüz böyle olaylara doğru-düzgün aklımız ermezken miraslar kardeşleri arasında paylaşıldıktan sonra kendi payını amcasının oğluna zamanında çok cüzzi diyebileceğimiz bir miktara sattı ve parayı kendisinin eline teslim etti. Annemin tüm çabalarına ve söylemlerine rağmen tamamen kayıtsız kalarak kendisinin akıl sağlığının hiç yerinde olmadığı bir dönemde kendisini adeta bu dönemde istismar ederek iyi niyetinden ve akıl sağlığı sorunundan faydalanarak oldu bittiye getirdi. Şimdi bir avukata danıştığımızda geriye dönük dava açabileceğimizi ve arsaların haklarını tekrar üstümüze alabileceğimizi ve onun verdiği miktardaki parayı da 7 yıldan beridir işlediği arazilerden aldığı mahsule ve kazanca sayılabileceğini söyledi. 1- Akıl sağlığının yerinde olmadığı gerekçe gösterilerek ve kendisine en yakın zamanda bir rapor çıkarttırarak geriye dönük (7 yıl önce) bir dava açabilir miyiz? 2- Bizden babamın sağlığını kullanarak ve istismar ederek aldığı tarım arazilerini 7 sene boyunca işlediği, aldığı ve kazandığı mahsüle sayabilir miyiz? 3- Annemin* usulen danıştığı bir avukat arkadaşı bu davanın iyi bir avukatla kazanılabileceğini söylemekte, sizce bunun ihtimali var mıdır ve emsalleri var mıdır? Benim sorum ve sizin cevabınız bu yorumları okuyan insanlara da epey yardımcı olacaktır diye düşünüyorum zira hepsini okusam da bu konuya emsal bir yorum göremedim. Teşekkür ederim, saygılarımla.
Merhabalar. Şu anda alınan rapor ile geriye dönük işlem iptali mümkün değildir. Elbette hiç yoktan iyidir ancak doğrudan işlem tarihinde de durumun bu olduğunu gösteren bir delil olarak dikkate alınmaz. Dava konusu edilecek işlem tarihindeki akıl sağlığını kanıtlamanız şu an alacağınız herhangi bir rapor ile mümkün değildir ama kişi o tarihte kayıtlı şekilde ilaç kullanıyor idiyse hastane ya da sağlık bakanlığı kayıtlarına dayanılabilir örneğin. Bu tip davalarda akıl sağlığının işlem tarihinde yerinde olmadığını ispatlamak hiç de kolay değildir. Ayrıca bi-polar rahatsızlığının işlem yapabilme hukuki ehliyetine etkili olup olmadığı konusunda mahkeme bilirkişi raporu alacaktır, bilirkişinin bu konudaki kanaatinin ne olacağını ne siz ne herhangi bir avukat ne de hakim baştan elbette bilemez. Bipolar rahatsızlığı şizofreni ya da alzheimer gibi akli melekeleri kesinkes etkiler denilen bir rahatsızlık değildir, dereceleri ve tipleri vardır. Dolayısıyla demek istediğimi anladınız; işlem tarihinde bipolar olduğunu şu anki alacağınız raporla değil de bir şekilde kanıtladınız diyelim, o durumda bile bu rahatsızlığın işlem yapma hukuki ehliyetini etkileyip etkilemediği tartışmalı. Bir işlem karşılığı verilen bir paranın, açılan bir tapu iptali davasında yıllardan beridir işlediği arazilerden aldığı mahsule ve kazanca sayılması gibi bir durum kesinlikle yoktur. Mahkeme bakar, para rayice uygun mu değil mi. Değilse bu davayı açanın lehine elbette. Ancak yine de ödenen para ona sayılsın gibi bir karar vermez mahkeme, böyle bir kabulde de bulunmaz. Sonuç olarak CÜZİ DE OLSA bir para ödenmiş olması ve bipolar rahatsızlığın işlem ehliyetine etkisi konusunda yapılacak uzman değerlendirmesinin neticesinin davanın başında belli olmaması eksi ya da muğlak yönler. Ancak bu dava kesinkes açılamaz bir dava da değildir. Davalar karşılıklı ispat faaliyetinden ibarettir. Kim iyi ispat faaliyetinde bulunursa, raporlar kimin lehine gelirse davayı o kazanır. Emsal kararlar her dava için bulunabilir. Avukatınızla karşılıklı ilişki ve güven, elbette büyük rol oynuyor. Bu tip davalarla uğraşan bir avukat meslektaşımla çalışmanız ve iletişiminizin iyi olması kilit nokta. Bu davanın açıkladığım sebeplerle kazanılmama riski barındırdığını, buna rağmen denenebileceğini bilerek sürece girişebilirsiniz. Elbette masraflı ve yıllar sürecek bir süreç olduğunu unutmayınız. Danışmanlık bildiğiniz üzere ücrete tabidir. Ben blog yazılarım altında genel hatlarla kısaca insanları bilgilendirmeye çalışıyorum, ancak yorum sayısı çok , ve her bilgi paylaşımı profesyonel bir iş ve emek. Umarım biraz aydınlatmışımdır. Sizin daha detaylı bilgi ya da sorularınız olursa, [email protected] 'ye mail yazabilirsiniz, danışmanlık sunabilirim.