Tapuyu Bozdurmak: Tapu İptali ve Tescil Davası ya da Tasarrufun İptali Davası

Tapu devri sırasında yapılmış hileli, yetkisiz, ya da geçersiz bir işlemin tespit edilmesi halinde, tapunun iptaline yönelik hukuki işlem başlatılabilir, buna halk arasında “tapuyu bozdurmak” denmektedir. Hukuken açılması gereken dava “Tapu İptali Ve Tescil” davası, “Tasarrufun İptali Davası” ya da “Kadastro Tespitine İtiraz Davası” olabilir.

Tapu Bozdurma Nedenleri ve Süresi

Tapu iptali ve tescil davası birçok farklı sebeple açılabilen bir davadır. Bu sebeple genel olarak tapu iptali ve tescil davalarında zamanaşımı süresi şu kadardır demek doğru olmayacaktır.

Örneğin tapu satışı sırasında hile iddiasına dayanarak, söz konusu işlem ya da fiilin öğrenilmesinden itibaren 1 yıl içinde dava açılması gerekmektedir.

Yolsuz tescil nedeni ile açılan tapu iptali ve tescil davaları ya da muvazaa (örneğin mirasçıdan mal kaçırma amaçlı yapılan satış) nedeni ile açılan tapu iptali ve tescil davaları ise herhangi bir zamanaşımı ya da hak düşürücü süreye bağlı değildir. Aynı şekilde, birine bir taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunma yetkisini veren bir vekaletname verilir, fakat o kişi bu temsil yetkisini kötüye kullanır ve taşınmazı kötü niyetle bedelinin çok çok altında hatta bedelsiz satarsa; vekilin vekaletname veren kişinin yararına ve iradesine uygun davranışta bulunma yükümlülüğünü ihlal etmiş olması sebebiyle açılan tapu iptali ve tescil davaları da böyledir.

Örneğin köye kadastro geldiğinde kötü niyetle başkası adına yazdırılmış bir yer olabilir. Bu tip kadastro tespiti yapılarak edinilen tapulara 10 yılı içerisinde dava açılarak itiraz edilebilir.

Tasarrufun iptali davası amacının mevcut tapu kaydını iptal ettirmek olması açısından benzer görünse de teknik olarak apayrı bir davadır. Tasarrufun iptali davasının tasarrufun gerçekleştiği tarihten itibaren 5 yıllık hak düşürücü süre içerisinde açılması gerekir. Uygulamada daha çok borçlu ve alacaklılar arasında gündeme gelmektedir. Borçlunun mal kaçırmak için sattığı gayrimenkulleri ve araçlarının satışını iptal ettirmek amacı ile açılmaktadır. Tasarrufun iptali konusu olan ve üçüncü kişi elinde bulunan mal, bu davanın alacaklı tarafından kazanılması durumunda üçüncü kişiden alınarak alacaklıya verilmez. Yani bir tapu iptali ve tescil davasında olduğu gibi, üçüncü kişi elindeki tapu iptal edilerek yer alacaklı adına tapuya tescil edilmez. Buradaki yöntem, üçüncü kişinin elindeki taşınmazın ya da aracın haciz ettirilerek sattırılması ve o satış bedelinden alacaklının alacağına kavuşturulmasıdır.

Tapu İptal Davası Açılamayacak Durumlar

Tapuya tescil işleminden sonraki 10 yıl boyunca, elindeki taşınmazın tapusunu devretmeden kesintisiz ve davasız bir şekilde elinde bulunduran kişi aleyhinde; tescil işleminde usulsüzlük tespit edilse dahi iptal davası açılamaz. Ancak eğer o tapu aleyhinde daha önce herhangi bir iptal davası açılmışsa siz de açabilirsiniz.

Yine başka bir durum olarak, mirasbırakan sağken miras muvazaası nedeniyle tapu iptal davası açılamaz.

Ayrıca diyelim ki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaptınız. Buna genelde uygulamada müteahhitlerle ya da inşaat şirketleriyle alıcılar arasında ya da doğrudan satıcı kişi ile alıcı kişi arasında yapılan “taşınmaz satış sözleşmesi” başlıklı sözleşmeler örnek verilebilir, ancak bunların çoğu aslında hukuken geçerli değildir. Eğer noterde düzenleme şeklinde yapıldıysa “taşınmaz satış vaadi sözleşmesi” olarak geçerli olabilir. Zira vaat değil gerçek taşınmaz satış sözleşmeleri resmi şekilde tapuda yapılmadıkça geçerli değildir. Dolayısıyla müteahhitle yaptığınız resmi şekilde olmayan sözleşmeden sonra müteahhit taşınmazı başkasına satarsa, elinizde geçerli bir sözleşme olmadığı için tapu iptal davası açamazsınız.

Yıllardır kullanılan bir yerin tapusunu almak

Bir gerçek kişi adına tapuya kayıtlı olmayıp devlet hazinesine ait görünen yerlerde, taşınmazı kullanan gerçek kişi en az 20 yıldır kullanıyorsa taşınmaza ücreti karşılığında öncelikli olarak sahip olabilir. Kanunda ve doktrinde buna kazandırıcı zamanaşımı veya malik sıfatıyla zilyetlik gibi isimler verilmektedir. Bu şekilde yapılan bir tescil işlemi aleyhinde iptal davası açılamaz. İlk olarak öğrenilmesi gereken nokta, 20 yıldır kullanılagelen taşınmazın devlet hazinesine mi yoksa özel bir şahsa mı ait olduğudur. Eğer o yer devlete değil de bir özel şahsa ait bir yerse, başka birisi tarafından izinsiz kullanımı işgal olarak nitelendirilir ve üzerinden kaç yıl geçerse geçsin tapu iptal davası açılabilir. Bunun tek istisnası o yerin hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kişiye ait olmasıdır.

Ayrıca biliniz ki Yargıtay yerleşmiş içtihatlarında; mirasçılar arasında yukarıda belirtilen yöntemlerle zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyeti kazanılamayacağını belirtmektedir.

*  İSİMSİZ YORUMLAR YANITLANMAZ.

*  Değerli yorumlarınız ve sorularınız onaydan geçtikten sonra yayınlanır ve yanıtlanır. Yorumun aşağıda görünmesi ve altına yanıtın girilmesi birkaç gün sürebilir, ara sıra kontrol ediniz.

*  AŞAĞIYA YORUM YAPAMIYOR İSENİZ BU LİNKE TIKLAYIP FORMU DOLDURARAK DENEYİNİZ.

*  ÜCRETSİZ SORU SORMA PLATFORMU DEĞİLDİR. Blog altındaki yorumlarımız genel fikir verme amaçlı olup, olaya özgü danışmanlık değildir. Sorularınızın yanıtlanması genel olarak hukuki bir imkanın olup olmadığı şeklinde olacaktır. Sorunuz yayınlanmadı ise yazı metninde açıkça yanıtı bulunması sebebiyle olabilir. Birkaç defa aynı yönde yanıtlanmış sorular ile tamamiyle aynı olan sorular sorulduğunda da yorumunuz yayınlanmaz. 

*  Önemli not: Telefonla soru yanıtlama gibi bir hizmet vermemekteyiz. Whatsapp"tan ya da sosyal medya hesaplarından da danışmanlık vermemekteyiz. Danışmanlık ücreti, doğru yorum ve emeğin karşılığıdır. Yüzyüze görüşmek için randevu alabilirsiniz. İzmir dışında iseniz, ücretli online danışmanlık hakkında sadece bilgi almak için dahi [email protected] "ye mail gönderebilirsiniz.